新房暴击二手！业主被逼降1.6万/平！这四板块好伤
如今广州新房内卷成风，而这波“价格风暴”正席卷到二手市场。
近期，楼市君发现，知识城、牛奶厂、老黄埔、朱村等新房降价“凶猛”的板块，近期的二手价格也开始不断回调。
这些板块的二手业主，正被新房不断“暴击”。
四大板块二手被新房价格暴击
最高回调1.6万/平 价格差正被磨平
有粉丝告诉楼市君：知识城一套两百多万的房子，两周就降了26万，真是刺激。
一套南向115平三房，朝向和户型都不错，挂牌价低至2.3万/平，还送车位！
来源：链家
要知道，去年这个小区的成交价基本超过3万/平，最高峰时超3.5万/平成交。
中介告诉楼市君，知识城本身放盘量就不少，现在几个大体量新盘又打起了价格战，业主一旦急售只能降价。
楼市君看了一圈发现，这样的二手降价不是个例，以下近期被新盘冲击的四大板块都有迹象......
知识城
超级大盘入市，有小区降价7000元/平
今年的知识城，不论是高端改善盘，还是刚需上车大盘，都一口气跑到赛场上了。
比如悦辰壹号的首次开盘，2.6万/平起的价格，直接把知识城二手房业主给干懵了。
加上龙狮·璟珑府等几个新盘、持销盘加起来，货量就超过了2万套，一举改变板块供应格局。
这也导致了，今年的二手小区价格回落到“2字头”的水平。
要知道，去年知识城二手房普遍3万以上，大多数业主都挂3.4-3.5万/平，最高峰成交价突破了3.7万/平！
牛奶厂
7字头新盘杀入，二手房价格回调8%-20%
相比起知识城，今年奶厂两大豪宅的入市，悄然打破了牛奶厂板块的价格体系。
合生缦云首推新品低至7字头起，另一臻系豪宅，目前最低也能做到约8.5万/平起。
要知道的是，去年该片区四大天王的二手成交价“站8冲9”，可谓相当热闹。
然而，今年大环境，叠加一手豪宅挤压，产品力和楼龄不如的奶厂二手，近期也出现了明显的回调。
楼市君翻看牛奶厂近一年的成交数据，同样一个小区、同一个户型，去年6月的成交价超过9万/平，近期放盘价只需要7-8万/平。
来源：社群
曾经，牛奶厂遍地9万+、10万+的价格几乎消失。
如今，整个奶厂的二手放盘量增加、降价持续，整体幅度在8%-20%不等。
这对于部分奶厂业主而言，恐怕有点不开心了。
老黄埔
大起大落，普遍降价5000元/平起
同样被新盘甩出低价，挤压得厉害的还有老黄埔。
板块内众多新盘在今年行情下，普遍开启了抢跑模式，如中鼎在售产品低至4.8万/平起；
黄埔新城在今年开盘后，也一直保持在3字头左右的价格持续出货。该盘超4万户的规模，对板块二手造成了“地震式”的挤压。
像曾经最高6.6万/平成交的保利学府里，9月还成交了一套4.6万/平的三房，直接回到2020年的水平。
图源：链家
万科金色悦府，同样从去年4月最高成交价6.29万/平，回落到如今的5万出头，只不过一年半时间。
楼市君统计发现，即便是板块内的一些标杆二手项目，同比去年，成交价都普遍跌了5000-7000元/平。
总的来说，老黄埔的二手盘有一个特点，就是大起大落。
在上一波行情中，房价涨的最快的是它们，现在行情回落了，房价跌的最快的也是它们。
朱村
姐妹花1.6万/平起，多小区降3000元/平起
要说内卷试炼场，当然少不了朱村。
今年6月，保利水木芳华就像一条鲢鱼，以1.6万/平起的价格震惊了所有人，一举卖出8成以上。
加上紧跟而来的中建凤榕台，这对姐妹花基本把凤岗、朱村买家都吸走了。
8月，有卖家挂牌196天后，终于绷不住了，既然难卖那就一次性降到位吧！最终，以1.1万/平成交了一套中航城复式三房户型，比市价低了超百万。
随后几个月里，二手房源降价的新闻层出不穷，不少小区的均价也相应走低。
在朱村，新盘想要从天量供应、开发商内卷中跑出，只能打价格战。
这样一来，对周边一大片二手产生影响。
大家不断对价格进行打探、降价，这对本来就价格敏感度很高的“刚需上车”族来说，便宜就是硬道理。
行情转变、供应过大、产品迭代
二手卖高价，得看新房给不给面子
抽丝剥茧，我们不难发现，这些降价板块背后都存在相当的共性。
楼市君总结后，归纳为以下3大点：
其一，这些降价板块都曾在2021年有过一波快速上涨，普遍存在价格泡沫。
较为明显的，比如天河的奶厂，20年成交价格还徘徊在5-6字头，但因为21年一波行情，最高成交无脑冲到9字头。
老黄埔亦是如此，金色悦府、学府里等项目，20年成交价还在4字头左右，21年集体冲上6字头。
市场可以依靠情绪把房价一路冲高，却从没想过狂欢背后，这些泡沫背后会有谁来买单。
牛奶厂航拍 广州楼市发布 摄
其二，这些板块周边新盘体量大，且价格相对不高，可调节范围大。
比如，老黄埔板块内光是例举的4大新盘，就有超4万户供应。
而且开发商还可以根据实际的销售朝向、层数、楼栋等，调节不同的销售价格，应对市场。
这让周边二手市场普遍承压，且业主本人能调整的也只有自身房源价格，承受降维打击。
富颐华庭实景图
其三，一旦遭遇新盘挤压，产品相似的同板块二手可替代性更高。
相比起新房，二手的楼龄、贷款年限、交易税费等普遍就已输给新盘一大截了。
若周边新盘再推出相似的面积段，对于二手来说也是一大打击。
比如同样的100平户型，有些新盘可以做到3+1房2卫，但是二手同面积段却只能做到3房1卫，孰胜孰败，一目了然。
样板间实景
所以说，眼下这个市场，二手能否卖出高价，还要看新盘能否给到几分“薄面”。
当板块内新房供应稀缺，价格持续高涨时，二手自然跟涨；
相反，当板块内新房供应较大，“卷”出麻花，二手想出货，不仅要PK周边业主，还要硬钢新房。
于是，对于竞争力薄弱的二手来说，降价显然是最轻松的选择之一。
这就不难理解，为何广州二手降价房源数量与日俱增，最高峰值一天就接近2000套。（来源：诸葛找房）
